Снос пятиэтажек

почему? когда будут модули,то цены в них будут даже ниже хрущиков ))

dell писал(а): ↑

23 янв 2023, 18:11

почему? когда будут модули,то цены в них будут даже ниже хрущиков ))

Это кто сказал? Модули - это те же панельки и цены в них не низкие)

Но стоимость строительства меньше процентов на 30 , значит должны быть дешевле )

dell писал(а): ↑

23 янв 2023, 20:10

Но стоимость строительства меньше процентов на 30 , значит должны быть дешевле )

Цены точно будут рыночные, увы, стоимость строительства на это, скорее всего, не повлияет.

Наталья И писал(а): ↑

23 янв 2023, 17:53

Yu12346 писал(а): ↑

23 янв 2023, 17:40

BOXER писал(а): ↑

23 янв 2023, 16:28

Ну почему же не обогащение.
покупаешь двуху за 10 в хруще, продаешь через несколько лет полученную по реновации двуху в новостройке за 15. Профит - 5 млн.

Продавать за 10 то, что завтра будет стоить 15 могут или неквалифицированные (введенные в заблуждение) продавцы или те, кому по разным причинам срочно нужны деньги. И те и другие попадаются на рынке недвижимости, можно искать таких и зарабатывать на этом. Реновация здесь не причем.

10 лет-это ни разу не завтра. Реновация как раз очень причем, да, скорее всего любой об’ект вырастет в цене за это время( хотя не факт), но никогда НЕреновационный хрущ не будет стоить столько, сколько аналогичная квартира в новом доме, даже той же площади)

согласен, Дельта между хрущевками и Новостройками до сих пор большая. Есть средняя цена квадратного метра по каждому району. В хрущевке метраж меньше на 10-15 метров. Разница в цене всегда будет 2-2,5 млн.

G63 писал(а): ↑

24 янв 2023, 14:24

Наталья И писал(а): ↑

23 янв 2023, 17:53

Yu12346 писал(а): ↑

23 янв 2023, 17:40

Продавать за 10 то, что завтра будет стоить 15 могут или неквалифицированные (введенные в заблуждение) продавцы или те, кому по разным причинам срочно нужны деньги. И те и другие попадаются на рынке недвижимости, можно искать таких и зарабатывать на этом. Реновация здесь не причем.

10 лет-это ни разу не завтра. Реновация как раз очень причем, да, скорее всего любой об’ект вырастет в цене за это время( хотя не факт), но никогда НЕреновационный хрущ не будет стоить столько, сколько аналогичная квартира в новом доме, даже той же площади)

согласен, Дельта между хрущевками и Новостройками до сих пор большая. Есть средняя цена квадратного метра по каждому району. В хрущевке метраж меньше на 10-15 метров. Разница в цене всегда будет 2-2,5 млн.

Никто не спорит с тем, что будет разница. Речь о другом - ожидание этой разницы уже заложено в цену продавца хрущевки, попавшей под реновацию. Поясню. Есть допустим два абсолютно одинаковых дома в каком-нибудь среднем райончике (не ЦАО), первый попал в реновацию, второй - нет (жители голосовали против). В этих двух домах продают две абсолютно одинаковые квартиры, в одинаковом состоянии, на первом этаже (чтобы роль реновации была побольше). Где квартира будет дороже? - В ренвационном доме, конечно. Почему? - Ниже коммуналка (нет капремонта) и в перспективе светят Ваши 2-2,5 млн. (а то и 3). А на сколько дороже? - На столько, на сколько рынок недвижимости оценивает эту перспективу, со всеми рисками, неопределенностями по срокам и возможностями инвестирования денег в другие инструменты (те же ОФЗ), допустим на 1 млн. руб. Когда покупатель может выиграть на этой покупке? - Только если продавец ренвационного хруща не знает про этот 1 млн (маловероятно), или когда покупатель знает то, что пока не знает рынок, например, дом расселят не в 3-ем этапе, а на первом (тоже маловероятно). В остальных случаях, покупая квартиру в доме под реновацию, Вы просто покупаете товар по рынку и ничегошеньки не выигрываете. Выиграли же те, кто жили в хрущевках в момент, когда их включили в программу и больше никто.

Yu12346 , повеселили, конечно, категорическим заявлением, что никто не выигрывает, кроме старых хозяев.. это все Ваши теоретические предположения. На самом деле на практике все по-другому. ОФЗ доходность ниже инфляции да и дефолт возможен, все помнят как это бывает, и плакали Ваши денежки. А квартира никуда не денется. Ее сдавать можно. Люди продают старые хрущи по разным причинам, кто-то за город уехать хочет на старости лет и ждать реновацию не хочет, кто-то долги погасить и взять квартиру поменьше, или кто-то наоборот хочет расшириться. Слова инвестиции ОФЗ для многих пустой непонятный звук, другие свои вопросы в жизни хотят решить переездом, и не очень разбираются когда снесут и ждать не хотят. Поэтому купить хрущ по адекватной цене можно, если захотеть. И новая квартира всегда будет дороже

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 17:46

Yu12346 , повеселили, конечно, категорическим заявлением, что никто не выигрывает, кроме старых хозяев..

Вы говорите о том, что можно отыскать продавцов недвижимости ниже рынка и заработать на этом. Согласен. Квартира надежнее ОФЗ или вклада. Согласен. Увязки с программой реновации не вижу.

Yu12346 писал(а): ↑

24 янв 2023, 18:01

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 17:46

Yu12346 , повеселили, конечно, категорическим заявлением, что никто не выигрывает, кроме старых хозяев..

Вы говорите о том, что можно отыскать продавцов недвижимости ниже рынка и заработать на этом. Согласен. Квартира надежнее ОФЗ или вклада. Согласен. Увязки с программой реновации не вижу.

Покупаете старый хрущ, получаете новую квартиру, которая дороже старой Так понятна увязка?

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 18:22

Yu12346 писал(а): ↑

24 янв 2023, 18:01

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 17:46

Yu12346 , повеселили, конечно, категорическим заявлением, что никто не выигрывает, кроме старых хозяев..

Вы говорите о том, что можно отыскать продавцов недвижимости ниже рынка и заработать на этом. Согласен. Квартира надежнее ОФЗ или вклада. Согласен. Увязки с программой реновации не вижу.

Покупаете старый хрущ, получаете новую квартиру, которая дороже старой Так понятна увязка?

Старый хрущ из первой очереди стоит почти также, как и новая квартира

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 18:22

Покупаете старый хрущ, получаете новую квартиру, которая дороже старой Так понятна увязка?

Немного не так. Покупаете старый хрущ по явно завышенной по ощущениям цене. Получаете именно этот старый хрущ и веру/надежду получить в неопределенном будущем квартиру, которая дороже старой. Если вместо "вера/надежда" "стопроцентная уверенность", то "квартиру по цене старой".

Yu12346 писал(а): ↑

24 янв 2023, 22:01

Никанорова писал(а): ↑

24 янв 2023, 18:22

Покупаете старый хрущ, получаете новую квартиру, которая дороже старой Так понятна увязка?

Немного не так. Покупаете старый хрущ по явно завышенной по ощущениям цене. Получаете именно этот старый хрущ и веру/надежду получить в неопределенном будущем квартиру, которая дороже старой. Если вместо "вера/надежда" "стопроцентная уверенность", то "квартиру по цене старой".

«Переведи»(с)

Yu12346 писал(а): ↑

24 янв 2023, 22:01

Если вместо "вера/надежда" "стопроцентная уверенность", то "квартиру по цене старой".

Не забывайте о временном лаге (даже для 1-ой очереди); риске получить неудобную локацию, 2 этаж, окна на морг и соседей-наркоманов.

С учетом этих вводных однозначно будет некоторый дисконт от цены квартиры той же комнатности в новом доме. Но и риски вполне реальные.

Наталья И писал(а): ↑

24 янв 2023, 22:28

«Переведи»(с)

Хорошо. На примере ладно?

1. 12 метровая комната на первом этаже в общежитии, допустим в таком популярном на этом форуме районе, как Коньково, стоила до 17 года около 1,5 - 2 млн -это была цена однушки дальнего Подмосковья или провинциального областного центра.
2. После включения общаг в Программу реновации, не сразу, но когда рынок переварил, что программа, пусть и медлено, но работает, цена такой комнаты выросла в 3 раза до 6 млн -а это уже цена плохенькой однушки в континентальной Москве или нормальной квартиры за МКАДом /Московской области.
3. Что дальше? Дальше в идеале за эту комнату в 25 году будет получена однокомнатная квартира метров 40 в прекрасном и насыщенном событиями районе Коньково за 10 млн руб. (в нынешних ценах).

Теперь ищем обогащение.
1. 6 млн. - 1.5 млн. = 4.5 млн. - это уже полученное обогащение жителями общаг. Можно фиксировать эту прибыль и переселяться в отдельное жилье.
2. 10 млн - 6 млн. = 4 млн. - это не вообще не обогащение, а рыночная плата/дисконт за риски (их тут много описано выше) и ожидание неопределенное количество лет.

Теперь смотрим на покупателя,желающего наварить на реновации и купить комнату, которая превратится в квартиру, ну или в тыкву
1. Если хитроумный покупатель уговорил беднягу из общаги в Коньково продать комнату не по рынку, а по старой цене за 2 млн. руб. или даже 3 млн руб., он обогатился надурив продавца. - Нормальный, здоровый, и очень распространенный бизнес. Но с такими способностями значительно больший эффект покупателю принесет работа с продавцами более приличной недвижимости Москва-Сити, Алые Паруса и т.п.
2. Если покупатель купил комнату по рынку за 6 млн. руб., никого не накалывая, он просто сделал рыночную инвестицию в 6 млн руб. на неопределенный срок с рисками, описанными выше, в надежде на прибыль 4 млн.руб. - но это не схема обогащения а рыночная инвестиция. Похожей по ценовым параметрам, но с более определенными сроками может быть инвестиция в строительство дома на садовом участке. Прав был такой покупатель или нет покажет время.

Yu12346 писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:19

но это не схема обогащения а рыночная инвестиция.

Откуда вообще мысль, что кроме инсайдерской информации об очередности переселения домов (даже сейчас, внутри волны) когда-либо в сфере реновации было то, что можно назвать "схемами"?

Сходил в супермаркет: взял по акции 2 батона колбасы по цене одного; брал из глубины, посвежее; при покупке списал бонусные баллы; расплатился картой с повышенным кэшбэком на продукты - это тоже что ли схемы?

Про комнату в целях обогащения пример не удачный, там
«все сложно»))

Eco писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:24

Откуда вообще мысль, что кроме инсайдерской информации об очередности переселения домов (даже сейчас, внутри волны) когда-либо в сфере реновации было то, что можно назвать "схемами"?

Исключительно из названия темы

Наталья И писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:26

Про комнату в целях обогащения пример не удачный, там
«все сложно»))

А кому сейчас легко?

Наталья И писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:26

«все сложно»))

Да, Адвокат подтвердит

Eco писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:31

Наталья И писал(а): ↑

25 янв 2023, 10:26

«все сложно»))

Да, Адвокат подтвердит

Не будите лихо..